Une SCPI est une société d’investissement privée créée dans le but d’acheter et de gérer des biens immobiliers.
Les initiales signifient «Société Civile de Placement Immobilier». Cela pourrait être considéré comme l’équivalent français d’une fiducie de placement immobilier (FPI), bien qu’il diffère de 2 façons principales:
- Il n’est pas répertorié
- SCPI ne peut pas détenir d’actions ou d’obligations, il ne peut acheter que des propriétés
La majorité des SCPI décident d’investir dans des propriétés commerciales et industrielles, y compris certains investissements dans de nouvelles constructions.
La plupart des SCPI investissent en France, principalement autour de Paris, ainsi que dans certaines des autres grandes villes de France.
Chaque SCPI aura une stratégie de gestion immobilière différente, certaines ayant commencé à investir à l’étranger dans des pays comme l’Allemagne, la Belgique, etc.
Comment fonctionne SCPI?
Lorsque vous allez investir en SCPI, ce dernier collectera des fonds auprès des investisseurs.
Une fois qu’il a suffisamment de fonds pour acheter une propriété, l’équipe de gestion sélectionnera soigneusement la propriété souhaitée pour l’ajouter au portefeuille immobilier.
L’équipe de gestion gérera ensuite toutes les propriétés et percevra les loyers.
En contrepartie de votre investissement SCPI, vous aurez droit à votre part de loyers.
Le loyer payé dépendra du montant investi (au prorata du nombre d’actions détenues).
Il est normalement versé sur une base trimestrielle.
Le risque de l’investissement est ainsi partagé entre différents investisseurs. Par ailleurs, le portefeuille de propriétés sera diversifié géographiquement et en termes de type de propriétés (bureaux, commerces, etc.). Tout cela se traduira par un risque moins concentré que la possession d’un seul achat pour laisser l’investissement.
Étant donné que la plupart des SCPI investissent dans des immeubles commerciaux, des bureaux et d’autres propriétés professionnelles, les rendements observés sont en moyenne supérieurs à ceux des propriétés résidentielles.
Le rendement moyen varie actuellement entre 4% et 6% hors frais de gestion.
Le meilleur de tout ça
Le lien avec l’immobilier est si simple que les banques peuvent proposer des hypothèques pour financer l’investissement.
Actuellement, l’intérêt en France part de 1% fixe sur 10 ans et varie de 1,4% à 3% fixe sur 20 ans selon votre situation et le niveau de dépôt.
Les banques acceptent de prêter pour ces investissements grâce à la qualité du collatéral, que ce soit pour les résidents français ou non domiciliés.
Cela améliorera également la rentabilité de l’investissement. L’effet de levier obtenu grâce à l’hypothèque optimisera également les impôts et conduira à un rendement plus élevé variant de 6% à 10% net par an.
Trop beau pour être vrai?
De toute évidence, ce n’est pas magique.
La SCPI générant des revenus locatifs, le produit sera imposé, ce qui est une bonne raison d’emprunter pour déduire les intérêts des revenus (ce qui est autorisé par la fiscalité française).
De plus, même si le processus d’abonnement est facile, il ne devrait pas ôter le fait que des biens immobiliers soient achetés:
- Cela donnera une exposition au risque du marché immobilier, donc le capital n’est pas garanti
- Il y a des frais d’établissement élevés (frais d’abonnement) qui obligent à viser un horizon à moyen et long terme afin de récupérer ces frais
- La liquidité peut être impactée en période de stress (ralentissement économique avec moins de transactions immobilières)
